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Vivienda. Segundos compradores

Civil,Inmobiliario

jueves, 15 septiembre 2022

Noticia del día con referencias legales

¿Pueden exigir responsabilidades a los promotores por incumplir las calidades ofertadas?

Los segundos adquirentes de una vivienda están legitimados para reclamar a los promotores el coste de sustituir las calidades para ajustarlas a la publicidad y memoria entregada a los compradores originales.

Así se ha expresado el Tribunal Supremo en una reciente sentencia que pone fin a un litigio iniciado cuando los compradores de una vivienda de segunda mano reclaman a los promotores de la misma el coste que les supuso cambiar todas las puertas y frentes de armario de la casa que no se correspondían con la memoria entregada a los compradores de venta nueva.

Los promotores contestan a la demanda señalando que los segundos compradores no podían ejercer contra ellos una acción de responsabilidad contractual; no habían contratados con ellos, no se les había hecho cesión expresa de acciones y los defectos en las puertas no afectan a la esencia e integridad del inmueble, sino a su mejora.

Pero el Tribunal Supremo ha dado la razón a los compradores de segunda mano, señalando que la acción ejercitada tendente a reclamar por la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la memoria de calidades que tiene que ser respetada al pie de la letra.  No es una mera condición accesoria, dado que forma parte del núcleo o contenido esencial de los compromisos adquiridos.  

Recuerda que la ley da legitimación a los compradores de segunda mano para la defensa de sus derechos, adquiridos derivativamente en base a la compraventa de los anteriores titulares, que nunca renunciaron a los mismos.

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FUENTES

Jurisprudencia

Legislación

REFERENCIAS LEFEBVRE

Producto ADN (análisis de novedades). Análisis de la sentencia origen de la noticial. Sección Cuestiones a rocordar:

Además de las responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responden frente a los propietarios y los terceros adquirentes (LOE art.17.1).

La jurisprudencia ya había admitido repetidamente que los sucesivos adquirentes de las viviendas y locales construidos, así como las comunidades de propietarios de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal están activamente legitimados para ejercitar la acción de cumplimiento del contrato de obra, del cual son terceros. Se produce una especie de subrogación en los derechos y acciones del comitente. La transmisión del inmueble conlleva para el adquirente la de todas las acciones transmisibles que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad (TS 6-2-97, EDJ 119).

Con esta doctrina la posición de las comunidades de propietarios y compradores de viviendas o locales con defectos constructivos queda reforzada de manera considerable, puesto que pueden exigir la responsabilidad contractual al promotor por incumplimiento del contrato de compraventa y a su vez como garante de la conformidad de la edificación, y al constructor por incumplimiento del contrato de obra.

Los derechos y obligaciones del contrato trascienden, con excepción de los personalísimos, a los causahabientes a título particular que penetran en la situación jurídica mediante negocio celebrado con el primitivo contratante, y por lo que concierne al contrato de ejecución de obra, la legitimación activa del subadquirente para entablar acciones por prestación defectuosa o vicios en la cosa viene reconocida, por la doctrina de los autores.

La legitimación lo es para el ejercicio de acciones judiciales.

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