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EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Civil,Inmobiliario

Friday, 17 December 2021

Noticia del día

Local arrendado. ¿Se subroga el nuevo propietario en la posición del arrendador?

El régimen legal aplicable a los inmuebles destinados a uso distinto del de vivienda, como son los locales de negocio, es diferente al régimen legal aplicable a los arrendamientos de vivienda.

Lo ha recordado el Tribunal Supremo (TS) resolviendo una controversia que se inició cuando una entidad bancaria que se había adjudicado en una ejecución hipotecaria un inmueble que estaba arrendado a otra mercantil como local de negocio interpuso demanda de desahucio contra esta por falta de pago de la renta.

Lo que debían decidir en este caso los tribunales era si esta entidad bancaria está legitimada para formular esta reclamación o si con la ejecución se extinguió el arrendamiento, de manera que en lo sucesivo el que era arrendatario pasó a poseer el local por mera condescendencia o tolerancia de su nuevo titular (lo que en el lenguaje jurídico se conoce como precario); o bien si tratándose de un local de negocio el adquirente se subrogó en el lugar del arrendador.

El TS, además de diferenciar entre el régimen aplicable a la vivienda del aplicable a los locales, ha dicho que también hay que diferenciar entre enajenación voluntaria y forzosa.

En la enajenación voluntaria interviene la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho al consentir el negocio traslativo. En la enajenación forzosa la pérdida del derecho es consecuencia de la activación de otros derechos de terceros (retractos, opciones de compra, ejecuciones, hipotecarias, etc.).

En este caso, en ausencia de pacto contractual, pues se produjo la transmisión mediante enajenación forzosa, el adquirente de la finca arrendada no puede verse perjudicado.

Por tanto, se mantiene la relación arrendaticia al no haber ejercido el adquirente su facultad resolutoria ni cabe pretender la exención de pago de la renta pactada. De manera que se da la razón a la entidad bancaria.

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